Nesten halvparten av det norske folk tror at bolgprisene snart vil rase nedover. Men hva mener ekspertene?

Norske boligpriser har blitt mer enn tredoblet siden 1992. Ifølge tallene fra Thomson og DNB Markets har vi heller ikke hatt de markante korrigeringene i boligprisene som flere andre land har hatt i alle disse årene.

Og det ser ut til å fortsette. Boligprisene er nå hele 5,6 prosent høyere enn for 12 måneder siden. Ifølge Eiendom Norge har prisene økt sterkest i Oslo (+ 9,9 prosent) tett fulgt av Hamar og Drammen (+8,8 prosent) det siste året. Bare i mars måned gikk prisene i snitt opp med hele 1,9 prosent.

Den stigende arbeidsledigheten påvirker imidlertid boligmarkedet, men foreløpig har lave renter opprettholdt temperaturen de aller fleste steder i landet. Enkelte områder på Vestlandet har allerede fått kjenne oljenedturen gjennom lavere prisvekst. Også boligprisene i andre områder kan i tiden fremover bli preget av nedgangstidene i norsk økonomi.

Hele 49 prosent av de spurte i en representativ spørreundersøkelse foretatt av TNS Gallup på vegne av Nordea, svarte ja på spørsmålet:

«Det diskuteres om vi har et usunt boligmarked på grunn av høye boligpriser, som kan risikere å falle raskt (som en slags boligboble). Tror du dette stemmer?»

Negativ psykologi

– Det at så mange frykter at vi er i en boblesituasjon kan raskt bety sterk negativ psykologi om prisene bikker nedover. Det er imidlertid så mange parametere i boligmarkedet som peker i retning at boligprisene ikke skal falle mye med det første, at jeg tviler på at et boligkrakk er like om hjørnet, sier professor Ola Grytten fra Norges Handelshøyskole.

Bare 28 prosent mente vi ikke risikerte et kraftig fall i boligprisene. 23 prosent av de spurte var usikre.

– Skulle boligprisene falle raskt og kraftig, vil nok en del slite. Kanskje hardest vil det rammede som, i takt med boligprisstigningen, har brukt boligen som minibank. Å tappe boligen for egenkapital er ikke spesielt problematisk, om ikke alltid så lurt, så lenge boligprisene stiger. Ved boligprisfall, da boligen taper seg i verdi, vil man imidlertid få en svært sårbar økonomi om man har brukt boligen som minibank, sier forbrukerøkonom i Nordea, Elin Reitan.

I undersøkelsen er det de mellom 18 og 39 år som i størst grad tror vi er i en boligboble som kan sprekke. Det tror Reitan henger sammen med at disse også har mest å tape på en slik situasjon.

– Unge førstegangskjøpere, med skyhøy gjeld og en lite etablert økonomi, kan komme til slite om boligmarkedet skulle få en dipp. Spesielt om man i en slik situasjon vil få behov for å flytte på seg, sier Reitan.

For få boliger

Ifølge Grytten er hovedgrunnen til at et nært forestående krakk i boligprisene ikke er sannsynlig, at tilbudssiden ligger så langt etter etterspørselssiden.

– Vi har over lang tid bygget for få boliger samtidig som befolkningsveksten har økt. Derfor er et snart forestående krakk etter min mening mer usannsynlig enn sannsynlig.

Heller ikke sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk Analyse, Roger Bjørnstad, har noe tro på at boligmarkedet skal falle sammen med det første.

– Dette er egentlig to spørsmål. Har vi en boligboble? Det mener jeg at det er mye som tyder på at vi har. Det andre er når denne sprekker og prisene raser nedover. Det er det ingenting som tyder på at den gjør på kort sikt, men at den sprekker før eller senere, og det da vil bli mer dramatisk – det er jeg temmelig sikker på, sier Bjørnstad.

Sparebank 1 tror at boligprisene skal fortsette oppover de neste årene, men med langt mer moderate vekstanslag på mellom to og fire prosent.

– Vi tror ikke det er noen boble i dag, men vi kan ikke utelukke at det kan bli det om prisene og gjelden fortsetter å stige. Særlig den høye gjelden i husholdninger og kommuner er bekymringsfullt. Vi ser ikke bort fra at det kan bli en større nedgang i prisene i fremtiden, men det er ikke vårt hovedscenario de neste par årene, sier sjeføkonom i Sparebank 1, Elisabeth Holvik.

Hun tror også at på sikt kan de grunnleggende faktorene som trekker opp boligmarkedet, forandres.

Skattereform

Administrerende direktør hos en av Norges aller største eiendomsmeglere, DNB Eiendom, Terje Halvorsen, mener det ikke er fare for et raskt boligprisfall. De opplever at det er god balanse mellom antall kjøpere og selgere i de fleste områder i Norge

– Unntakene er Rogaland og deler av Sørlandet, der selgerne nå er flere enn kjøperne, og Oslo-området hvor kjøperne er flere enn selgerne. Dette ser vi jo også på prisutviklingen i disse områdene. Boligprisene har falt gjennom flere måneder i Sørvest, samtidig som de har økt kraftig på Østlandet, sier Halvorsen til VG.

Han tror at det må skje noe uventet, som en omfattende økning i arbeidsledigheten eller en kraftig renteoppgang for at et stort boligprisfall kan inntreffe.

– Vi har per i dag ingen boble så vidt jeg kan forstå og jeg tror ikke prisene vil gå raskt og kraftig ned fra dagens nivå. Er man langsiktig, helst minimum 5 år, vil jeg fortsatt anbefale folk å kjøpe bolig i Oslo og andre pressområder fremfor å leie. På litt sikt er jeg ikke bekymret for at de som investerer på dagens nivåer i pressområdene skal komme dårlig ut økonomisk, sier fagsjef for personlig økonomi på BI Dag Jørgen Hveem.

Her er ekspertenes råd

1. Det er viktig å ruste opp økonomien og sørge for at man får ned gjeldsgraden om denne er høy og at man sparer seg opp en buffer som man kan tære på fremfor å hente ut kapital fra boligen.
2. Betal alltid ned den dyreste gjelden først (forbrukslån og kredittkort).
3. Tenk deg godt om før du refinansierer boliglånet for å få råd til annet forbruk. Det kan få store konsekvenser om boligprisutviklingen skulle snu.
4. Sørg for å ha god oversikt over egen økonomi (sett opp budsjett, før regnskap).
5. Unngå små impulskjøp, planlegg innkjøpene dine.

Boligkjøpet er for de fleste nordmenn den viktigste og største økonomiske investeringen i livet, men mange velger likevel å kjøpe bolig usett – eller bare etter en rask kikk. Her er listen over det du bør ta deg tid til å sjekke før du legger inn bud.

I DNBs undersøkelse Eiendomspuls kommer det frem at fire av ti nordmenn brukte under 30 minutter på visning sist de kjøpte bolig. 1 av 10 svarte at de kjøpte boligen usett.

– Dette bekymrer oss. Visningen er den eneste arenaen du som kjøper har for å sjekke grundig det du skal kjøpe. En bolig i Norge er en stor investering, og alle boligkjøpere har undersøkelsesplikt. Akkurat det tror jeg altfor få er klar over, sier administrerende direktør Terje Halvorsen i DNB Eiendom.

Ifølge Halvorsen er det mye potensielle boligkjøpere kan kjøpe selv om man ikke er veldig «handy»:

– Å bruke så liten tid, eller til og med kjøpe usett, er et uttrykk for at altfor mange har for lavkunnskap om boligkjøp. Jeg har selv observert at folk kommer inn på visninger, tar en kjapp runde for så å sette seg på listen. De stiller knapt et spørsmål til megler og langt mindre undersøker de noe som helst, allikevel kjører de på i budrunden et par dager etterpå. Det er skremmende, sier Halvorsen.

Kontakter advokat

Informasjonssjef Dag Are Børresen i Help forsikring forteller at det er litt flere enn én av fire som kontakter dem fordi de opplever misnøye med kjøpet de har gjort, og vil konsultere advokat.

– Det er viktig å understreke at dette ikke er det samme som at hvert fjerde boligkjøp ender isak mot megler. Men det er likevel et stort antall kjøpere som har behov for å rådføre seg med advokat etter boligkjøpet, sier Børresen.

Han trekker frem flere mulige forhold som forklaring:

– Boligkjøp er komplisert, og mye står på spill når man foretar sitt livs investering. Til tross fordette unnlater altfor mange å sette seg inn i opplysningene som foreligger ved salget, sier han.

Han trekker frem at Forbrukerrådet tidligere har funnet ut at bare 1 av 2 kjøpere leser gjennom salgsdokumentene før budgivning, og viser til at en meglerkjede tidligere har funnet ut at vi i snitt bare bruker fem minutter på å lese et prospekt:

– Da er risikoen stor for å få svært negative overraskelser etter kjøpet. Konflikter oppstår når forventninger ikke innfris, og det betyr at flere unødvendige konflikter kunne ha vært unngått, om flere satte seg bedre inn i informasjonen som gis. Det må også sies at hvis takstmannen ikke har fått med seg at boligen har alvorlige feil, er det som regel mindre grunn til at kjøper skal forstå det.

– Les papirene grundig

Ifølge Børresen løses flertallet av klagene på boligkjøp utenfor rettsapparatet:

– Hvis vi ser på tingrettsavgjørelsene i 2015, vant kjøper frem i 2 av 3 saker. Kjøpere medboligkjøperforsikring vant frem i 44 saker i 2015, mens 22 saker endte med tap, sier han.

Terje Halvorsen i DNB råder boligkjøpere til å lese alt av papirer grundig:

– Noter ned alt du lurer på og ta med spørsmålene på visningen eller kontakt megler ietterkant. Megler vet ikke alt, men har ansvar for å bringe dine spørsmål videre til selger og få et svar. Vær spesielt opptatt av alder på rør, elektrisk anlegg, tak og ting du vet koster mye penger å bytte. Er du i tvil om tilstanden bør du be boligselger fremlegge en boligsalgsrapport før du gir bud. En boligsalgsrapport er rett og slett en mye grundigere teknisk gjennomgang av boligens kvalitet enn det du får i en takst, råder han.

Forbrukerrådgiver Carsten Pihl i Norges Eiendomsmeglerforbund kjenner ikke til at flere kjøper bolig usett, men understreker at det ikke er noe han anbefaler:

– En av grunnene til at folk bruker kort tid på visning er nok at de skal rekke over flere boligerpå samme visningsdag. Dermed går tiden ned for hver visning man er på. Generelt tror jeg flere nok kan være flinkere til å lese gjennom informasjon på forhånd og bli mer kresen for hvilke visninger man går på, sier han.

Pihl mener flere ville unngått problemer ved å lese nøye gjennom salgsoppgave og teknisk beskrivelse fra takstmann på forhånd:

– For boliger der man skal legge inn bud, er det viktigere at man har sjekket alt man skal sjekke – enn hvor lang tid man bruker. I mindre ett – og toromsleiligheter er det begrenset hvor lang tid en erfaren visningsgjenger trenger for å få gått over det som er vesentlig i boligen. For større leiligheter, rekkehus og eneboliger trenger man mer tid for å få sjekket boligen fra topp til bunn, mener han.

Megleren Vincent la inn bud på usett bolig

Vincent Mabuza jobber som eiendomsmegler, men hadde selv lagt inn bud på en leilighet uten å være på visning da VG møtte han før påske.

– Jeg opplever at det stemmer at mange bruker kort tid på visning, sier Ihus-megleren.

VG møter han på en visning i Nydalen. Samtidig som han er på jobb er det visning på en leilighet han selv er interessert i.

– Siden jeg jobber får jeg ikke gått på visningen, så jeg har lagt inn et bud på den leiligheten uten å ha sett den. Men jeg kjenner til gården, har sett bilder og lest takstrapporten og selgers egenerklæringsskjema, forsikrer Mabuza til VG.

– Er du ikke redd for å angre hvis du får tilslag?

– Nei da, jeg har selv solgt samme type bolig der for 2,9 millioner kroner. Denne lå ute for 2,250 millioner, så jeg har bydd 2,450. Jeg har planer om å pusse opp om jeg skulle få den, sier han.

Som megler opplever Mabuza at mange førstegangskjøpere går på mange visninger uten å vinne noen budrunder.

– Mange skal innom på flere visninger og bruker derfor bare to-tre minutter, mens andre blirlei av å gå på så mange visninger. Da kan det gå litt for fort, sier han.

Råd til boligjakten

Forbrukerrådgiver Carsten Pihl i Norges Eiendomsmeglerforbund deler her deres best råd til deg som skal på boligjakt.

PÅ FORHÅND:

Finansiering:

• Start med å finne ut hvor mye du kan handle for. Snakk med banken, og søk om finansieringsbevis. Det er ofte ikke tid til å sjekke finansieringen når budrundene starter.
• Husk bare å ikke sende med finansieringsbeviset til eiendomsmegleren når du legger inn bud. Legg bare med kontakten i banken. Det er viktig å ikke vise «pokerhånden» i budrunden.

Vær forberedt:

• Du må forberede deg på at du må gå på mange visninger, og tape flere budrunder. Bruk informasjonen du får underveis til å bli en bedre boligkjøper, som kan lese markedet bedre.

Last ned informasjon:

• Det er viktig at alle papirer leses nøye for å avdekke boligens stand. De viktigste papirene er de uten bilder, det er her boligens tekniske hemmeligheter avsløres. Spør eiendomsmegler eller ring takstmann hvis det er noe du lurer på.

Se opp for «felleord»:

• Ser du ord som «oppusset», «rehabilitert», «byttet», «reparert», i beskrivelsen av boligen, må du undersøke hva som menes. Dette er særlig viktig for baderom. Sjekk også hvem som gjorde det, og spør hvis du ikke finner informasjonen i papirene.

PÅ VISNINGEN:

Sjekk kjøkken og bad nøye:

• Alle rom der det er vann er det viktig å sjekke ekstra nøye. Se etter fuktskader under kjøkkenbenken og bak badekaret. Sjekk når badet ble skiftet sist!

Bruk nesen i kjelleren:

• I underetasjer og kjellere må du bruke nesen. Lukter det fuktig og mugg? Da kan det være uavdekkede fuktskader. Sjekk når dreneringen for huset ble skiftet sist. Er det på tide å bytte drenering igjen for å unngå fukt i kjelleren? Det koster mye penger som du må beregne inn i budsjettet ditt.

Sjekk loftet:

• Ikke bare stikk hodet opp på loftet, men gå opp! Bruk lyset på mobiltelefonen til å sjekke om du ser fuktskader i tak eller på bjelkene. Er skadene «ferske» og fuktige kan det tyde på lekkasjer som ikke er reparert. Er de eldre, må du spørre om hva som ble gjort for å reparere

Er det elektriske anlegget i orden?

• Spør selger og megler, ring eventuelt takstmann! Det holder ikke bare å se i sikringsskapet.

Sjekk hva som følger med av hvitevarer mm:

• I salgsoppgaven skal det stå hvilke hvitevarer mm. som følger med boligen. Noen ganger er det for eksempel bare integrerte hvitevarer på kjøkkenet som følger med. Det er helt greit, men det må stå.

Borettslag: Sjekk fellesgjeld

• Er boligen i et borettslag må du se på opplysningene om fellesgjeld. Noen borettslag har fellesgjeld der det ikke betales avdrag for tiden. Det betyr at de månedlige utgiftene går opp i fremtiden når avdragene skal betales. Dette skal stå omtalt i papirene.