Nesten halvparten av det norske folk tror at bolgprisene snart vil rase nedover. Men hva mener ekspertene?
Norske boligpriser har blitt mer enn tredoblet siden 1992. Ifølge tallene fra Thomson og DNB Markets har vi heller ikke hatt de markante korrigeringene i boligprisene som flere andre land har hatt i alle disse årene.
Og det ser ut til å fortsette. Boligprisene er nå hele 5,6 prosent høyere enn for 12 måneder siden. Ifølge Eiendom Norge har prisene økt sterkest i Oslo (+ 9,9 prosent) tett fulgt av Hamar og Drammen (+8,8 prosent) det siste året. Bare i mars måned gikk prisene i snitt opp med hele 1,9 prosent.
Den stigende arbeidsledigheten påvirker imidlertid boligmarkedet, men foreløpig har lave renter opprettholdt temperaturen de aller fleste steder i landet. Enkelte områder på Vestlandet har allerede fått kjenne oljenedturen gjennom lavere prisvekst. Også boligprisene i andre områder kan i tiden fremover bli preget av nedgangstidene i norsk økonomi.
Hele 49 prosent av de spurte i en representativ spørreundersøkelse foretatt av TNS Gallup på vegne av Nordea, svarte ja på spørsmålet:
«Det diskuteres om vi har et usunt boligmarked på grunn av høye boligpriser, som kan risikere å falle raskt (som en slags boligboble). Tror du dette stemmer?»
Negativ psykologi
– Det at så mange frykter at vi er i en boblesituasjon kan raskt bety sterk negativ psykologi om prisene bikker nedover. Det er imidlertid så mange parametere i boligmarkedet som peker i retning at boligprisene ikke skal falle mye med det første, at jeg tviler på at et boligkrakk er like om hjørnet, sier professor Ola Grytten fra Norges Handelshøyskole.
Bare 28 prosent mente vi ikke risikerte et kraftig fall i boligprisene. 23 prosent av de spurte var usikre.
– Skulle boligprisene falle raskt og kraftig, vil nok en del slite. Kanskje hardest vil det rammede som, i takt med boligprisstigningen, har brukt boligen som minibank. Å tappe boligen for egenkapital er ikke spesielt problematisk, om ikke alltid så lurt, så lenge boligprisene stiger. Ved boligprisfall, da boligen taper seg i verdi, vil man imidlertid få en svært sårbar økonomi om man har brukt boligen som minibank, sier forbrukerøkonom i Nordea, Elin Reitan.
I undersøkelsen er det de mellom 18 og 39 år som i størst grad tror vi er i en boligboble som kan sprekke. Det tror Reitan henger sammen med at disse også har mest å tape på en slik situasjon.
– Unge førstegangskjøpere, med skyhøy gjeld og en lite etablert økonomi, kan komme til slite om boligmarkedet skulle få en dipp. Spesielt om man i en slik situasjon vil få behov for å flytte på seg, sier Reitan.
For få boliger
Ifølge Grytten er hovedgrunnen til at et nært forestående krakk i boligprisene ikke er sannsynlig, at tilbudssiden ligger så langt etter etterspørselssiden.
– Vi har over lang tid bygget for få boliger samtidig som befolkningsveksten har økt. Derfor er et snart forestående krakk etter min mening mer usannsynlig enn sannsynlig.
Heller ikke sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk Analyse, Roger Bjørnstad, har noe tro på at boligmarkedet skal falle sammen med det første.
– Dette er egentlig to spørsmål. Har vi en boligboble? Det mener jeg at det er mye som tyder på at vi har. Det andre er når denne sprekker og prisene raser nedover. Det er det ingenting som tyder på at den gjør på kort sikt, men at den sprekker før eller senere, og det da vil bli mer dramatisk – det er jeg temmelig sikker på, sier Bjørnstad.
Sparebank 1 tror at boligprisene skal fortsette oppover de neste årene, men med langt mer moderate vekstanslag på mellom to og fire prosent.
– Vi tror ikke det er noen boble i dag, men vi kan ikke utelukke at det kan bli det om prisene og gjelden fortsetter å stige. Særlig den høye gjelden i husholdninger og kommuner er bekymringsfullt. Vi ser ikke bort fra at det kan bli en større nedgang i prisene i fremtiden, men det er ikke vårt hovedscenario de neste par årene, sier sjeføkonom i Sparebank 1, Elisabeth Holvik.
Hun tror også at på sikt kan de grunnleggende faktorene som trekker opp boligmarkedet, forandres.
Skattereform
Administrerende direktør hos en av Norges aller største eiendomsmeglere, DNB Eiendom, Terje Halvorsen, mener det ikke er fare for et raskt boligprisfall. De opplever at det er god balanse mellom antall kjøpere og selgere i de fleste områder i Norge
– Unntakene er Rogaland og deler av Sørlandet, der selgerne nå er flere enn kjøperne, og Oslo-området hvor kjøperne er flere enn selgerne. Dette ser vi jo også på prisutviklingen i disse områdene. Boligprisene har falt gjennom flere måneder i Sørvest, samtidig som de har økt kraftig på Østlandet, sier Halvorsen til VG.
Han tror at det må skje noe uventet, som en omfattende økning i arbeidsledigheten eller en kraftig renteoppgang for at et stort boligprisfall kan inntreffe.
– Vi har per i dag ingen boble så vidt jeg kan forstå og jeg tror ikke prisene vil gå raskt og kraftig ned fra dagens nivå. Er man langsiktig, helst minimum 5 år, vil jeg fortsatt anbefale folk å kjøpe bolig i Oslo og andre pressområder fremfor å leie. På litt sikt er jeg ikke bekymret for at de som investerer på dagens nivåer i pressområdene skal komme dårlig ut økonomisk, sier fagsjef for personlig økonomi på BI Dag Jørgen Hveem.
Her er ekspertenes råd
- Det er viktig å ruste opp økonomien og sørge for at man får ned gjeldsgraden om denne er høy og at man sparer seg opp en buffer som man kan tære på fremfor å hente ut kapital fra boligen.
- Betal alltid ned den dyreste gjelden først (forbrukslån og kredittkort).
- Tenk deg godt om før du refinansierer boliglånet for å få råd til annet forbruk. Det kan få store konsekvenser om boligprisutviklingen skulle snu.
- Sørg for å ha god oversikt over egen økonomi (sett opp budsjett, før regnskap).
- Unngå små impulskjøp, planlegg innkjøpene dine.